Baux commerciaux

31e Panorama d’Actualité 2022 / 2023 des Baux Commerciaux

MARDI 31 JANVIER 2023

Journée présidée par Joël MONÉGER
Professeur émérite à l'Université Paris-Dauphine-PSL
Directeur honoraire de l'Institut Droit Dauphine

8h45 Accueil des participants

Allocution d’ouverture par Monsieur le Professeur Joël MONÉGER

Crise sanitaire et loyers

• L’exigibilité des loyers afférents à la fermeture des commerces non essentiels : que faut-il retenir des arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 ? Quelles conséquences ?
• La crise permet-elle aux locataires de demander la révision du loyer ? Sur quel fondement et à quelles conditions ?

Ingrid ANDRICH
Conseillère
COUR DE CASSATION

Frédéric PLANCKEEL
Maître de Conférences à l’Université de Lille Nord de France
Auteur de nombreuses études consacrées aux baux commerciaux

Aymeric ANTONIUTTI
Avocats Associés
ENIXIM

Point de vue de l’expert immobilier : quelles valeurs locatives en matière tertiaire et commerciale ?

• Quelle est la portée financière réelle ou prévisionnelle d’une révision triennale en 2023 ?

Marc-Olivier PETIT
Expert Immobilier près de la COUR D’APPEL DE PARIS
Ancien Président de la Compagnie des experts immobiliers près la COUR D’APPEL DE PARIS (CEICE)

Loyer : quelles nouvelles pratiques, quelles nouvelles décisions ?

• Fixation du loyer à l’origine, indemnité d’entrée, quels sont les pièges à éviter ?
• Clauses d’indexation : où en est-on ? Analysez les dernières jurisprudences en la matière.
• Les clauses organisant la fixation du loyer de renouvellement sont-elles valables ?
• Quel impact de la clause d’accession ?
• Fixation du loyer lors du renouvellement, quelle période considérer ?
• Quelles valeurs de référence retenir ?
• Quelles majorations et minorations appliquer à la valeur locative judiciaire ?

Dominique COHEN-TRUMER
Avocat au Barreau de Paris
Spécialiste en Droit immobilier
SELAS CABINET COHEN-TRUMER

La répartition des travaux, charges et taxes : des clauses interprétées strictement

• Quelles sont les obligations imposées aux parties en matière d’entrée et de sortie des lieux ?
• Quels sont les travaux que le bailleur peut encore transférer au locataire ?
  • L’obligation de délivrance, une obligation toujours d’actualité au profit du locataire
    • Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er juin 2022
  • Les travaux de mise en conformité : une obligation toujours en évolution
  • Critères des grosses réparations précisés par la Cour de cassation
    • Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 avril 2022
  • L’apport des obligations d’informations concernant les travaux
• L’inventaire obligatoire annexé au bail des catégories de charges locatives et impôts, revenant à chacune des parties
  • Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 juin 2021
• Quelles conséquences en l’absence de clé de répartition de la taxe foncière dans le bail ?
  • Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre civile, 12 janvier 2021
• Comment rédiger les clauses de transfert à la lumière des dernières décisions concernant les litiges sur les charges, les taxes et impôts et les travaux ?
  • Clause relative à la prise des lieux dans l’état où ils se trouvent : quelles conséquences ?
    • Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale du 14 Janvier 2021
• Charges transférées au locataire : stricte application du contrat (honoraires de gestion directs et indirects mis à la charge du preneur)
  • Chambre civile, 3ème chambre 11 mars 2021

Performance énergétique

Les nouveaux travaux de mise en conformité

Décret tertiaire : la plateforme OPERAT la responsabilité du preneur et du bailleur

• Obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire
  • Décret tertiaire du 23 juillet 2019
  • Arrêté du 10 avril 2020
• Information environnementale : Diagnostic de performance énergétique et état des risques et pollutions
  • Décret du 17 décembre 2020
  • Cour d’appel de Paris, 2 février 2022
• Répartition des travaux entre bailleur et preneur
  • Annexe environnementale
  • Annexe décret tertiaire

Conseils de rédaction : faites le point des clauses à modifier / mettre à jour. L’utilité de la clause dérogeant à l’article 1195 du code civil

Catherine SAINT GENIEST
Avocat Associé
Spécialiste en Droit Immobilier
Responsable de l’équipe de Droit Immobilier
JEANTET

17h30 Clôture de la journée

31e Panorama d’Actualité 2022 / 2023 des Baux Commerciaux

MERCREDI 1ER FÉVRIER 2023

Journée présidée par Hugues KENFACK
Doyen de la Faculté de droit et Professeur de Droit privé
UNIVERSITÉ DE TOULOUSE

8h45 Accueil des participants

Allocution d’ouverture par Monsieur le Professeur Hugues KENFACK

Quel champ d’application du statut suivant les nouvelles décisions ?

• Convention d’occupation précaire : la distinguer du bail commercial
• Bail dérogatoire
• Bail commercial et domaine public, existence du fonds de commerce
• Emplacements et terrains nus
• Immatriculation
• Requalifications en bail commercial et prescription

Hugues KENFACK

Renouvellement et indemnité d’éviction : quelles nouvelles pratiques ?

• Congé, demande de renouvellement, droit d’option, droit de repentir : quelle actualité ?
• Quelles nouvelles décisions sur l’application de la loi Pinel aux baux, lors du renouvellement ?
• Quelles nouvelles décisions en matière d’indemnité d’éviction ?

Jean-Luc SEYNAEVE

Samuel GUILLAUME
Avocats Associés
BLATTER SEYNAEVE & ASSOCIÉS

Résiliation du bail avant son terme : quelles actualités jurisprudentielles et réflexions pratiques ?

• La clause résolutoire de plein droit : modalités de mise en œuvre, pouvoirs du juge et effets
• Résolution judiciaire du bail commercial : cas et exemples jurisprudentiels
• Quels autres moyens de résiliation du bail commercial avant son terme ?
• Focus sur les points d’attention dans le cadre de la rédaction des protocoles de résiliation amiable et anticipée de baux commerciaux

Neslihan GABRIEL-DENIZKURDU
Avocat Associé
FAIRWAY

Droit de préemption du locataire et Garanties en cas de cession : où en est-on ?

• Quels cadre et perspectives pour le droit de préemption du locataire en cas de vente de l’immeuble loué ?
  • Droit d’ordre public, mais quel ordre public ?
  • Domaine du droit de préemption : quels locaux concernés et quid notamment en cas de vente forcée ?
  • Loi 3DS du 21 février 2022
  • Quelles exceptions et nouvelles interprétations jurisprudentielles ?
  • Mise en œuvre du droit de préemption : quels délais, quels bénéficiaires et quid notamment de la commission de l’agent immobilier ?
  • Liquidation judiciaire du Bailleur
• Cession et clauses restrictives du bail
  • Point sur les clauses restrictives et la jurisprudence
  • Cession de bail déguisée : Les critères et point sur la jurisprudence
• Cession et clauses de garantie solidaire
  • Garantie solidaire du cédant : quelle application dans le temps, est-ce un droit d’ordre public, quelle sanction en cas de défaut d’information du bailleur et quelle est l’étendue de la garantie ?
  • La clause de garantie solidaire sur le cessionnaire

Charles-Edouard BRAULT
Avocat Associé
BRAULT & ASSOCIÉS
Auteur du « Statut des baux commerciaux » LGDJ éd. 2020
Co responsable des numéros spéciaux « Baux commerciaux » de la Gazette du Palais depuis 2001

Sort des baux commerciaux dans les procédures collectives : quelles conséquences des nouvelles décisions en la matière ?

• Quel sort de l’action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers antérieurs ?
  • Cass. 3e civ., 13 avril 2022
• Le juge-commissaire appelé à constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?
  • Cass. com., 18 mai 2022
• Quel sort du droit de préemption du locataire en cas de vente de gré à gré de l'immeuble d'un bailleur en liquidation judiciaire ?
  • Cass. com., 23 mars 2022

Fabien KENDÉRIAN
Maître de Conférences (HDR)
UNIVERSITÉ DE BORDEAUX
Chargé d’enseignement à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne
Auteur de l'ouvrage "Le sort du bail commercial dans les procédures collectives" (LexisNexis, 5e éd., 2019) et co-auteur du "Code des baux commenté" LexisNexis)

17h30 Clôture de la conférence