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Baux commerciaux : de la réglementation à la pratique

ELEGIA Formation
Résumé
3 Jours
Particuliers (Inter)
Prochaine session : 15/05/2019 - Paris
4,5 (2 Avis)
Prochaines sessions
Paris
15/05/2019  
1 930 EUR
12/06/2019  
1 930 EUR
08/07/2019  
1 930 EUR
28/08/2019  
1 930 EUR
30/09/2019  
1 930 EUR
06/11/2019  
1 930 EUR

Objectifs visés

  • Allier la connaissance et la pratique du bail commercial en intégrant les dernières évolutions en la matière
  • Améliorer la rentabilité d’un patrimoine immobilier loué à usage commercial
  • Optimiser la gestion des baux grâce à la maîtrise des difficultés posées par la vie du bail et son renouvellement
  • Prévenir le risque de contentieux

Contenu

Programme Baux commerciaux

A. Maîtriser la réglementation (2 jours)


1. Cadre juridique du statut


Vidéo de présentation : les enjeux du bail commercial

  • champ d’application
  • conditions pour bénéficier du droit au statut
  • distinguer le bail commercial du bail professionnel
  • conventions d’occupation précaire, baux dérogatoires 
  • domaine public

2. Droits et obligations des parties

  • règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
  • obligation de délivrance du bailleur
  • aménagements contractuels
  • régime des sanctions des clauses contraires au statut

Atelier « Décrypter les clauses d'un bail » :
- cas pratique : identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bail
- quiz interactif : tester sa compréhension


3. Aspects financiers du bail

  • fixer le loyer initial
  • clauses d'indexation : conditions de validité
  • charges locatives : charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis les dernières évolutions
  • révision triennale
  • révision légale et clauses d’échelle mobile
  • lissage des augmentations de loyer

Atelier « Aspects financiers du bail » :
- mettre en perspective l'indexation et la révision triennale à partir de courbes évolutives
- rédiger une clause d'indexation


4. Changement de destination des locaux

  • activités connexes et complémentaires
  • changement d'activité
  • impact du règlement de copropriété
  • demande de déspécialisation
  • déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
  • que faire en cas d’activités non prévues par le bail ?

5. Cession et sous-location

  • cas de transmission légale du droit au bail
  • analyse des clauses usuelles
  • information et opposition du bailleur
  • que devient le bail principal ?
  • obligations réciproques des parties, la question de la solidarité
  • jeu du droit de préemption des communes

6. Réparations et entretien

  • grosses réparations
  • mise en conformité des locaux
  • vétusté

Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur


7. Annexes au bail commercial

  • état des risques naturels, miniers et technologiques
  • diagnostic de performance énergétique
  • diagnostic amiante
  • annexe environnementale
  • informations obligatoires : état des lieux - programme travaux - informations sur les charges, les impôts et les pondérations appliquées

8. Résiliation du bail

  • clause résolutoire
  • résiliation judiciaire et amiable
  • impact de la faillite du locataire
  • saisie conservatoire

9. Fin du bail commercial

  • congé : cas et formalisme
  • demande de renouvellement : les formalités
  • tacite prolongation
  • vente des locaux : le droit de préférence du preneur

10. Exercice du droit au renouvellement

  • conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
  • complications liées à la sous-location

Étude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail


11. Loyer du bail renouvelé

  • fixation à l’indice
  • fixation à la valeur locative
  • calcul du plafond et le lissage du déplafonnement

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement


12. Impacts du refus de renouvellement

  • versement de l'indemnité d'éviction
  • modalités de refus du renouvellement
  • comment faire valoir le droit de reprise ?

Exercice de synthèse (vidéo) : les points clés de la réglementation des baux commerciaux


B. Ateliers pratiques (1 jour)


Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM


Atelier 1 : clauses et contenu du bail

  • analyser les clauses du bail et ses annexes
  • déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
  • identifier les erreurs et les pièges d'un bail type

Atelier 2 : renouvellement du bail

  • que facturer et à quelle période ?
  • quand et comment délivrer les actes ?
  • quand et comment répondre aux courriers reçus ?
  • indemnité d'éviction
  • délais de prescription

Atelier 3 : défaillance financière du locataire

  • précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
  • démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
  • impacts du droit des procédures collectives
  • que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
  • actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
  • répondre aux courriers reçus

Atelier 4 : bail dérogatoire

  • champ d'application
  • durée
  • modalités de sortie

Atelier 5 : révision légale du loyer

  • distinguer les révisions légales et les indexations
  • maîtriser les conditions de révision légale
  • éviter les pièges

Public

- Gestionnaires de locaux commerciaux et de centres commerciaux

- Property Managers

- Gestionnaires de patrimoine immobilier d'entreprise et commercial

- Avocats

- Juristes immobiliers

- Toute personne chargée de la gestion de patrimoine immobilier commercial

Avantages

Points forts

  • Trois jours pour faire le tour de la réglementation et de la pratique des baux commerciaux
  • Méthodes de négociation, de rédaction, de renouvellement et de résiliation des baux immédiatement transposables « in situ »
  • Activités innovantes autour de la pédagogie digitale
  • Avocat spécialiste des baux commerciaux centrant son animation sur la pratique et apportant des réponses « métier » adaptées au contexte professionnel

Moyens Pédagogiques

Vidéo de présentation : les enjeux du bail commercialAtelier

« Décrypter les clauses d'un bail » :

- cas pratique : identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bai

l- quiz interactif : tester sa compréhension

Atelier « Aspects financiers du bail » :

- mettre en perspective l'indexation et la révision triennale à partir de courbes évolutives

- rédiger une clause d'indexation

Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur

Étude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail

Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement

Exercice de synthèse (vidéo) : les points clés de la réglementation des baux commerciaux

Quiz interactif : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM

Atelier 1 : clauses et contenu du bail

Atelier 2 : renouvellement du bail

Atelier 3 : défaillance financière du locataire

Atelier 4 : bail dérogatoire

Atelier 5 : révision légale du loyer

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Conforme a mes attentes/les cas concrets sont un plus
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Explications claires et interessantes/petit groupe ce qui permet l echange

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76 Boulevard Pasteur
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